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La manutenzione e il controllo
obbligatorio della caldaia

Tutto quello che bisogna sapere

Effettuare la manutenzione periodica della caldaia è un obbligo stabilito dalla legge. Infatti, la normativa in materia regola, a seconda dell’obsolescenza e della tipologia dell’impianto, la frequenza con cui effettuare i dovuti controlli. Ecco tutte le informazioni necessarie per non farsi trovare impreparati.

Perché la revisione della caldaia è obbligatoria?

L’entrata in vigore della normativa contenuta nel DPR 74/2013, che disciplina le attività di controllo e manutenzione degli impianti termici, ha reso obbligatoria per tutti la revisione della caldaia. L’obbligo di verificare e controllare lo stato della caldaia è volto a prevenire il rischio di incidenti legati al malfunzionamento e all’invecchiamento dell’impianto di riscaldamento e, ovviamente, a migliorarne l’efficienza energetica.

È quindi di fondamentale importanza fare chiarezza sulle diverse tipologie di intervento, sulle tempistiche, sui costi e sugli specialisti a cui potersi rivolgere per provvedere correttamente alla manutenzione dell’impianto ed evitare sanzioni.

In cosa consiste il controllo della caldaia?

Il controllo della caldaia consiste in una serie di test diagnostici che consentono di valutare in modo approfondito lo stato generale dell’impianto, esaminando e verificando il corretto funzionamento delle sue componenti. È infatti necessario svolgere regolarmente questa operazione per garantire la sicurezza dell’apparecchiatura e scongiurare il rischio di anomalie o guasti. Il “check up” della caldaia si compone di due interventi principali: la manutenzione ordinaria e il controllo dei fumi.

Quale è la differenza tra la manutenzione ordinaria e il controllo dei fumi della caldaia?

La manutenzione ordinaria consiste in un’attenta verifica dei parametri di funzionamento e delle regolazioni della caldaia, seguita da un meticoloso intervento di pulizia dell’apparecchio. Durante questa operazione, vengono esaminate diverse parti della caldaia che, a causa dell’intenso e ripetuto utilizzo, sono maggiormente soggette al deterioramento, e ne vengono testate le prestazioni.

Il controllo dei fumi consiste invece nell’analisi della combustione dei fumi e ha lo scopo di verificare la sicurezza e l’efficienza energetica dell’impianto. Attraverso questa verifica è possibile determinare i valori di tiraggio della caldaia, la regolazione del bruciatore e la temperatura dei fumi di combustione, misurando anche i valori inquinanti di CO e CO2.

Con quale frequenza bisogna procedere alla manutenzione e al controllo dei fumi della caldaia?

Ad oggi, per quanto riguarda la manutenzione ordinaria della caldaia, non è previsto alcun obbligo annuale; tuttavia è possibile ricorrere ad alcuni semplici criteri per capire con quale frequenza è necessario eseguire questo tipo di controllo.

  • Come prima cosa, è consigliabile osservare le disposizioni fornite dal tecnico che ha installato la caldaia, il quale dovrebbe avere indicato la periodicità con cui effettuare i controlli.
  • Qualora l’installatore non avesse fornito informazioni utili, è possibile seguire le indicazioni contenute nel libretto relativo all’utilizzo e alla manutenzione del proprio impianto rilasciato dalla casa produttrice.
  • Infine, in assenza delle indicazioni precedenti, è buona norma far riferimento alle tempistiche stabilite dalle direttive UNI e CEI, ovvero le norme dell’Ente Italiano di Normazione e dal Comitato Elettrotecnico Italiano.

L’obbligo per legge di effettuare delle verifiche secondo una precisa cadenza è invece previsto nel caso del controllo dei fumi. Infatti, l’allegato A del D.P.R n. 74/2013 stabilisce la periodicità secondo la quale è obbligatorio procedere al controllo:


TIPOLOGIA IMPIANTO POTENZA TERMICA CADENZA CONTROLLO
impianti termici a combustibile liquido o solido inferiore o uguale a 100 kW ogni 2 anni
impianti a gas metano o GPL inferiore o uguale a 100 kW ogni 4 anni
impianti termici a combustibile liquido o solido superiore a 100 kW ogni anno
impianti a gas metano o GPL superiore a 100 kW ogni 2 anni


Per conoscere nel dettaglio come effettuare una corretta manutenzione della caldaia, ti consigliamo di leggere “La Revisione è l’elisir di lunga vita della caldaia”.

Il controllo va effettuato anche per gli scaldacqua a gas?

Per capire se è obbligatorio eseguire dei controlli anche nel caso degli scaldacqua a gas, è possibile fare riferimento al decreto legislativo 19 agosto 2005, n 192. All’articolo 2, infatti, viene affermato che i sistemi volti unicamente alla produzione di acqua calda sanitaria per singole unità abitative non sono da considerarsi impianti termici. Di conseguenza, lo scaldacqua a gas, indipendentemente dalla sua potenza nominale, non rientra tra gli impianti termici e dunque non è soggetto ai controlli imposti per legge.

Chi si deve occupare delle manutenzioni, dei controlli e della caldaia?

In alcune situazioni potrebbe non risultare scontato comprendere a chi spetti il compito di occuparsi della manutenzione della caldaia o del controllo dei fumi; operazioni che, come abbiamo visto, richiedono la presenza di tecnici specializzati e di conseguenza possono avere un costo considerevole.

Nel caso di una casa in affitto, ad esempio, è importante capire se la responsabilità di effettuare le ispezioni obbligatorie ricada sull’affittuario o sul proprietario di casa. L’articolo 1576 del Codice Civile disciplina la ripartizione delle spese tra il locatore e il locatario stabilendo che:

  • al proprietario di casa spetta il compito di effettuare, durante il periodo di locazione, tutte le riparazioni necessarie per permettere all’inquilino di godere dei beni messi a sua disposizione. Ad esempio, il locatore dovrà procedere alla sostituzione della caldaia o dei suoi componenti qualora questi non dovessero risultare più efficienti a causa dell’obsolescenza dell’impianto o al deterioramento delle sue parti.

  • L’affittuario, salvo diverso accordo, deve invece occuparsi di tutte le spese relative alla manutenzione e alla conservazione dei beni resi disponibili dal proprietario di casa. Quindi, ricade su di lui la responsabilità economica e organizzativa di provvedere alla manutenzione ordinaria della caldaia e al controllo dei fumi.

Infine, nel caso di un immobile dotato di impianto centralizzato la responsabilità delle cure di manutenzione è a carico dell’amministratore di condominio.

La revisione della caldaia è obbligatoria anche per la seconda casa?

Qualora si disponesse di una seconda casa, di cui ci si serve per brevi periodi l’anno, ci si potrebbe domandare se l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria della caldaia e il controllo dei fumi permanga anche in questo caso.

Se anche nella seconda proprietà si dispone di un impianto pienamente funzionante, che, anche se disattivato, può essere riattivato in qualsiasi momento, allora l’apparecchio è soggetto alle norme su manutenzione e controlli.

Al contrario, non è necessario procedere agli interventi di revisione e controllo dell’impianto termico solamente se si verificano le seguenti condizioni:

  • l’impianto risulta non funzionante;
  • l’impianto, a seguito della disdetta del contratto di fornitura e dell’apposizione di sigilli, è stato dichiarato inattivo e ne è stata data comunicazione.

Ricordiamo che è possibile rendere nuovamente operante un impianto disattivato solamente dopo avere effettuato i controlli di manutenzione e averne notificato la riattivazione.

A chi bisogna rivolgersi per la manutenzione della caldaia?

La normativa vigente impone che gli interventi di controllo e revisione della caldaia siano effettuati unicamente da tecnici abilitati, autorizzati a rilasciare la documentazione che certifichi il corretto funzionamento della caldaia.

Il tecnico che esegue il controllo ha il compito di:

  • annotare sul libretto della caldaia tutti gli interventi di controllo effettuati;
  • redigere il rapporto di controllo tecnico di manutenzione;
  • allegare il bollino che attesti la conformità dell’impianto.

Che cosa sono il bollino verde e quello blu?

Come anticipato, ogni qualvolta che un tecnico specializzato esegue uno o più controlli su un impianto termico, ha l’obbligo di attestare che l’apparecchio esaminato sia a norma e funzioni correttamente. Per fare ciò, si avvale di un bollino adesivo, blu o verde, che viene applicato sulla documentazione relativa alla caldaia. Il bollino, che riporta un codice numerico univoco, si compone di due parti: una parte viene apposta sulla copia di rapporto del controllo tecnico che viene consegnata al cliente, l’altra viene applicata sulla copia appartenente alla ditta che ha eseguito i controlli.

Grazie alla presenza del codice, Il bollino, oltre a fungere da certificazione sul buono stato dell’impianto, permette che i contributi vengano versati dalla ditta di manutenzione per conto degli utenti serviti, attestandone l’avvenuto pagamento.

Il diverso colore del bollino dipende dalla potenza dell’impianto:

  • il bollino blu viene apposto sul rapporto di controllo degli impianti termici con una potenza inferiore ai 35kW e ha un costo pari a 13 euro;
  • mentre il bollino verde viene applicato sulla documentazione relativa ai generatori di calore con una potenza compresa fra i 35 e i 350 kW.

Quanto costa effettuare la manutenzione con il controllo obbligatorio?

Prima di provvedere alla manutenzione dell’impianto termico e ai controlli di efficienza energetica, è importante conoscere l’entità della spesa relativa a questa tipologia di interventi.

In linea generale, la manutenzione ordinaria della caldaia ha un costo che oscilla tra i 70 euro e i 120 euro. Il controllo dei fumi, invece, può costare indicativamente dai 40 euro ai 70 euro.

Come avvengono le ispezioni per l’accertamento del controllo degli impianti?

In Italia, le ispezioni sulle caldaie e sugli impianti termici sono regolamentate dall’articolo 9 del Decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n.74, il quale prevede che le autorità competenti effettuino controlli a campione per accertarsi che i cittadini abbiano eseguito le verifiche obbligatorie di manutenzione e contenimento energetico. Durante l’ispezione viene valutata l'efficienza energetica della caldaia e viene stimato il suo corretto dimensionamento in relazione al fabbisogno energetico invernale della casa o dell’edificio in cui è allocata.

È bene chiarire che le ispezioni possono avere luogo solamente nel caso in cui si abbia una caldaia di potenza termica superiore a 10 Kw. Inoltre, per quanto riguarda le caldaie a metano, gas e gpl di potenza compresa tra 10 kW e 100 kW, la verifica della documentazione che attesta l’avvenuto intervento di controllo dei fumi, se inviata correttamente al comune e alla regione, rappresenta un’operazione sostitutiva all’ispezione.

Al contrario, l’ispezione si può verificare se non si ha pagato il bollino blu o verde o non si ha provveduto a inviare il rapporto di controllo e di efficienza energetica.

Quali sono le sanzioni in caso di mancato controllo?

Qualora non fossero stati effettuati i controlli obbligatori per legge, si rischia di incorrere in sanzioni amministrative. La somma della multa può variare da un minimo di 500 euro fino a un massimo di 3000 euro.

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Se invece vuoi avere informazioni su come scegliere l’impianto più adatto alle tue esigenze e su come installarlo in maniera corretta, ti suggeriamo di leggere “Le 10 domande più frequenti sulla caldaia” e “Installazione caldaia”.